sábado, 11 de abril de 2009

Es la cuota, estúpido

Algunos economistas de la Fed comienzan a darse cuenta de la necesidad de reducir la deuda de las familias o, más precisamente, el peso de las cuotas. Riesgo Calculado nos introduce a un paper de la Fed que se pregunta como reducir las ejecuciones hipotecarias.

La conclusión es que lo importante no es la deuda en relación al ingreso sino reducir el peso de la cuota en relación al ingreso presente y futuro de los deudores. O, lo que es lo mismo, hay que reducir el capital de la deuda.

PD para la tribu Econ:

El paper discute, además, una serie de puntos más técnicos pero importantes, a saber:

Los prestamistas tienen menos para ganar de reprogramar las condiciones de la hipoteca de lo que usualmente se piensa debido a que i) reprogramar en masa beneficia a deudores que hubieran servido las condiciones iniciales y ii) algunos deudores beneficiados por la reprogramación van a entrar en default igualmente.

Otro punto interesante es que los defaults oportunistas ("ruthless defaults" SIC... increíble que los llamen así) no son significativos.

La evidencia muestra que la caída en el precio de las propiedades, que resulta en que la casa vale menos que la deuda (negative equity), es una de las causas de default. En cambio, los que tienen deudas menores que el valor de la casa, la venden cuando pierden el trabajo.

Finalmente, ya fuera del paper, CR sugiere que cuando la deuda es alta en relación al ingreso no predice default pero indica burbuja.

19 comentarios:

  1. Me quede pegado con lo de 'ruthless' que si bien es habitualmetne usado como cruel o despiadado, también tendría la acepción de 'inexorable' que le va muy bien a lo que se quiere decir.

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  2. Hugo:

    No estoy seguro de la que signifique inexorable pero pardon my French...

    De cualquier manera, "ruthless default" es la forma en la que los originadores de hipotecas se refieren a los que dejan de pagar la hipoteca de una casa con "negative equity". Gracioso ¿no? Que el prestamista califique como "despiadado" al deudor que decide dejar de pagar y entregar la garantía, una contingencia que está contemplada en el contrato claramente.

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  3. De paso, hay una buena discusión sobre los "ruthless defaults" y el put implícito en una hipoteca acá.

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  4. Sí, sólo te decía que para el caso me parece mejor 'inexorable' (es decir lo que no se puede evitar) que 'oportunistas'. Cómo distinguir a los que actuaron de buena fé de aquellos que son oprtunistas?

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  5. Hugo:

    Si es "inexorable" no es un "ruthless default" (u oportunista). Ese es todo el punto.

    Y estás confundido: para los econ, "oportunista" quiere decir que le conviene, que es resultado del cálculo económico. La mala o buena fe no tiene nada que ver.

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  6. Lamento molestar siempre con lo mismo, pero si no se reducen las deudas rápida y "despiadadamente", no se superará la crisis o, lo que tal vez sea peor, se preparará otra mayor.
    Saludos

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  7. Andrés:

    De acuerdo. También es un punto que enfaticé varias veces.

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  8. Podemos dar un paso más alla y decir que lo importante es reducir la cuota hasta el punto que sea indiferente entre alquilar una casa similar o seguir pagando la cuota.

    Lo comenté acá.

    Saludos

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  9. Minoría, a riesgo de no leer los comments de tu post, porque hace rato que estoy hueveando por internet y estoy un poco cansado, me parece que lo que planteás es imposible que ocurra, ya que el alquiler es una tasa que debería incluir en forma implícita una cuota de amortización por deterioro del inmueble, vs la cuota de la hipoteca que, aparte del interés, pagás también capital además de seguro de vida e incendio, que habitualmente no se pagan en un alquiler.

    A su vez, una compra a través de una hipoteca tiene mayores costos de transacción que los depósitos que se dejan en alquiler.

    Por otro lado tenés los impuestos que llevan los intereses, seguros, etc. que en el caso del alquiler, hasta donde yo se, no están gravados, pero no se si me estoy yendo demasiado lejos, ya que eso depende de los incentivos resultantes del sistema impositivo de cada país.

    Si la amortización del inmueble es equivalente a la cuota de capital de la hipoteca, te restan los seguros, por lo cual en un mercado en equilibrio nunca vas a tener una situación como la que vos planteas. Pero eso es en equilibrio y con información perfecta.

    Creo que lo único que se podría hacer es extender el plazo de las hipotecas, y de esa forma aumentás el componente de interés de la cuota, aunque eso tiene un límite. Y las hipotecas tendrían que ser de tasa variable a plazo variable, no cuota variable, a su vez, hasta tanto los actuales tenedores de hipotecas no cancelen en forma total su deuda, no podrán tomar otra hipoteca en el mercado.

    Eso no sería algo justo? Digamos, tienen que ceder de los dos lados. Aunque como dice Olivera por ahí, los individuos están en todo su derecho de entregar la vivienda e ir a buscar otra. Hay que ver, después, que crédito tienen si eso se considera un incumplimiento del contrato.

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  10. Gio, interesante e inobjetable desde el punto de vista financiero.

    Pero, como siempre bajemos a la realidad y te planteo:

    Cuota Mortgage: 1500 (con seguros bla bla bla bla)
    Alquiler: 1500 (sin seguros bla bla bla)

    ¿Vos comprás o alquilás?

    Yo compro.

    ¿Puede suceder que ambas cosas sean iguales? Sí, claro. Eso fue lo que pasó en España que produjo la famosa burbuja. El españolito se dio cuenta que con euribor tan bajo la cuota le salía igual o menor que el alquiler.

    El problema es la cuota inicial para la compra. Te cuento lo que pasó en España (similar en USA): Los bancos empezaron a financiar el 100% de la compra. Genial, la principal restricción para hacer la comparación alquilar versus comprar habia desaparecido, lo demás es historia....burbuja, etc etc.

    Los seguros son muy bajos y no afectan radicalmente el planteo. Hoy por un seguro de vivienda se paga ¡¡1 por mil por año!!por un seguro de vida podés pagar 1 por mil por mes. No es plata. No hace la diferencia.

    Ademas hay un componente (sobre todo en los españoles, italianos y descendientes de éstos) que es: "el alquiler es un gasto, la compra con hipoteca es una inversión". Lo cual es cierto en parte (por todo lo que vos contaste: el alquiler debería incoporar una tasa de depreciacion etc etc).

    Por ultimo refuto tu idea de extender el plazo: en general tanto en USA como en Europa las hipotecas son como minimo a 30 años. Si extendes lo suficiente como para bajar la cuota, ¿quién te paga los ultimos 5 o 10 años de hipoteca? Nadie, porque son gente retirada que no le da el ingreso y las aseguradoras que te aseguran un viejo te cobra una fortuna, con lo cual al final en la cuota sí empieza a ser un problema los seguros.

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  11. Yo no compraría por la simple razón que se produciría una burbuja que haría volar los precios de las propiedades para después derrumbarse estrepitosamente y jaquear a la economía mundial. Jeje.

    Los seguros de vida son un poco más caros, los más baratos son los de incendio, salvo que hayas hipotecado una casilla de madera al lado de un transformador de edenor.

    El problema fue que hubieron varios problemas, tasa variable entre otros, a tasa fija esto no pasaba, aunque el boom hubiera sido menor.

    Totalmente en desacuerdo con la creencia italogallega, lamentablemente una propiedad es capital hundido. Igual estoy juntando plata para comprarme mi dpto a fin de año. va en la sangre.

    Hablando en serio, por lo último de la extensión de las hipotecas, hoy por hoy tenés las hipotecas securitizadas, correcto?

    Por los esquemas de subordinación que se utilizan, algunos bonos se quedarían sin respaldo si hubiera una quita de capital. No nos olvidemos que allá los spreads los miden en puntos basicos (tasa activa y pasiva de un "trust") y los porcentajes que se estimaban de incobrabilidad de las hipotecas eran infimos.
    En función de esto mi sugerencia de estirar plazos... es tan profunda la economía que creo es imposible poder descularla en todo momento, hasta greenspan le pifió que supuestamente era un capo di tutti capi. Peor es cuando hay regulación, tras regulación, tras regulación. Esa estupidez que decía que había que otorgar creditos hipotecarios subsidiados a las minorías, y cuantas pelotudeces más debería haber que llevaron a darle un mango a alguien que no sabía que hacer con el!!!
    Nuestra ciencia va a seguir siendo un prueba y error constante, nunca vamos a tener información perfecta, y si algún dia la tenemos, jamás seremos racionales. we are fucked.

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  12. "ruth-less default"

    cuando jacobo pasa de dink (double income no kids) a sink (single ...; o hundido)

    divorciado, con la mitad del ingreso hogareño y pasando alimentos
    así no hay cuerpo que aguante la cuota de la hipoteca

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  13. interesante el punto sobre securitizados que trajo albertini

    se dice que el gobierno quiere usar su tenencia accionaria (propia + anses) en el banco hipotecario para forzar una baja de tasas

    que pasa con los que integran cédulas hipotecarias (tsch), admiten rebajas los contratos fiduciarios?

    cierto que acá los ltv (relación préstamo/valor del inmueble) son mucho menores (todavía, es decir si el denominador v cae en picada, sube la ratio)
    y los préstamos son no non-resource (incluso con adición de garante personal)

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  14. pensé que ya estaba cerrado este post, bienvenido a casa ajena...

    Lo más facil, clavate un suplemento de cedulas hipotecarias, la pagina de la cnv es buena. Sin embargo,

    Los creditos solo son "administrados" por banco hipotecario (agente de cobro), y no importa que hayan sido originados a traves de este, porque ahora son del fideicomiso y el fideicomiso como tal es un ente independiente del banco.
    La unica forma que veo que se pudiera hacer eso es si ya se cancelaron los titulos de deuda y quedan por pagarse los certificados de participacion, que a su vez los deberia tener en hipotecario en cartera.
    Pero asi, si ya el ff termino de pagar los titulos de deuda, los prestamos estan bastante maduros, por lo cual no necesitarian una baja de tasa, sistema frances mediante.

    Contestando a mi comentario anterior, dado que los prestamos fueron securitizados y seguramente comprados por cientos de inversores, ahí esta la raiz del problema para solucionar este tema.
    Debería reunirse una asamblea y esta dar la potestad al fiduciario para renegociar en ciertos casos con los deudores.
    Pero resulta también, que en eeuu, los deudores hipotecarios estan muy dispersos en todo el pais, justamente una caracteristica deseada alla para diversificar el riesgo geografico lo cual encarece los costos, no como acá que el grueso de prestamos se daban en capital/gba.
    Me imagino también, que se fideicomitian creditos de distintos originadores, vaya a saber como funcionaba la administracion de los creditos, por lo cual la complejidad es enorme.
    Creo que estos esquemas, la securitizacion de prestamos, no estan preparados para fallas sistematicas, en realidad ningun sistema está preparado para eso.
    La solución, lamentablemente, sería que el originador tenga un certificado de participacion en el fideicomiso, como para tener un interes en el cobro de los titulos.
    Como en argentina las ganancias de estos titulos estan exentas de ganancias, por lo menos antes de agosto 2008, entonces las empresas tenian un interés en tener estos titulos y que se cobren.

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  15. gracias giovanni

    creo que mi pregunta, que vos contestás tan claro y extenso, era retórica

    o acaso estaba pensando en lo que podría ocurrir -dado el respecto a las formalidades jurídicas- si el sueño de una siesta de lujuría en la quinta se quisiera transformar en realidad

    de u.s.a. he leído (calculated risk y/o angry bear, tal vez) que se han bloqueado ejecuciones hipotecarias porque con tanto pase de manos en el auge se traspapeló el contrato original del préstamo

    si jacobo lo sabe, puede incurrir en ruth-less default, sin tener que llamar a la mudadora

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  16. Gio, el punto es cuánto querés apalancar la estructura. Los riesgos están y se calculan. Pero claro, si apalancas 14 veces y las calificadoras firman papelitos que no son luego pasa lo que pasa.
    Nosotros armabamos CDO con apalancamiento 22 aproximadamente.
    Estornudabas fuerte y no cobraba nadie. Y las cedulas, aunque mucho menos apalancadas, igualmente no soportaban morosidades por encima de 4 o 5%. ojo los datos que te doy no son de Argentina.

    El sistema de securitizacion es valido, es interesante y sirve como funding, el tema es los niveles de apalancamiento que le metas. más capital, menos apalancamiento y te fondearás menos, mala suerte, pero esa es la solucion de estas estructuras.

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  17. Mino,

    Sabés de donde puedo sacar información de trusts de eeuu? Nunca encontré una buena página para buscar, entonces quedo limitado a lo que pasa acá.
    Tenés que ver como está establecido el sistema impositivo del país para definir el apalancamiento y después tal vez te conviene no colocar alguno de los títulos. O sea, un senior por el 90% de la emisión si querés, y después titulos subordinados y un equity del 5%. Te da apalancamiento fenomenal, pero los subordinados no los colocas en el mercado. Ahora, si salís a colocar títulos que tienen un riesgo importante a pesar de que las calificadoras te pongan un BBB(ar) entonces entrás en un riesgo reputacional, ya que podrías defaultear enotnces tenés que empezar a hacer revolving de la cartera de créditos malos por buenos para que no se te caiga el FF, algo un poquito caro.

    Igual, como decía antes y no conozco eeuu, me parece que los trusts allá están disociados del originador y en algunos casos ni se lo conocia. Pasame la pagina si la tenés. Gracias.

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  18. Gio las estructuras en las que participe son base Lux básicamente UCITS 2. La contrapartida de los CDS en los sinteticos estaban en Antigua creo...

    De eeuu no tengo idea la verdad.

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  19. Estimado, tu sofisticación está mucho mas allá de mi conocimiento. Intuyo luxemburgo y por lo otro encontré que se refiere a fondos europeos.
    Pero andá a buscar Antigua en google... supongo que se referirá a algún país de la lista negra del G20...
    por suerte o desgracia, estoy limitado a Arg...

    gracias igual

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