Burning down the house

Casey Serin es un estadounidense de 24 años que compró 8 casas en 8 meses en 4 estados diferentes sin poner un dólar. Casey cuenta su historia en I am Facing Foreclosure y me parece un buen lugar para empezar a discutir el problema del mercado inmobiliario en EE.UU.

(Para los que quieran saltar directamente a fuentes más serias, empecé a colgar artículos en Bonus de Exabruptos)

Si bien Casey es seguramente un caso extremo, su historia es fascinante. El chico llegó a EE.UU. desde Uzbekistan. Se pasó un año asistiendo a seminarios sobre el mercado inmobiliario que le costaron US$ 15.000 y los financió con tarjetas de crédito. Ganó US$ 30.000 con la primera propiedad y, de ahí en más, lo sorprendió un mercado a la baja. Llegó a tener 8 propiedades. Vendió 2, le quedan 2 a plena disposición, 3 en proceso de ejecución hipotecaria (foreclosed) y 1 cuya hipoteca fue asumida por un futuro comprador (wrapped).

¿Cómo hizo? Esencialmente mintió en las declaraciones juradas de solicitud de los préstamos inflando sus ingresos y afirmando que eran "primera vivienda" e iba a vivir en ellas (lo que le daba derecho a una tasa más baja). Y se aprovechó de que algunos vendedores le "devolvían" en efectivo parte del valor de la casa luego cerrar la operación, una forma de inflar el precio de venta de cara al banco.

Carrol Loyd, en su excelente columna Surreal Estate, se pregunta acerca de lo que hizo Casey:

"¿Es ilegal, equivocado e idiota? Por supuesto. ¿Es infrecuente? Todo lo contrario"

Como parte de la burbuja inmobiliaria y el afán de prestar, creció el mercado de hipótecas de alto riesgo donde es posible tomar una hipoteca sin tener ingresos suficientes para repagarla e, incluso, con mínima documentación. ¿Por qué prestarle a un tipo que no te va a pagar? Simplemente porque mientras el precio de las propiedades suba, seguramente vas a refinanciar. No me crean a mi. Dicen las especialistas en el mercado inmobiliario del Deutsche Bank, Weaver y Reeves:

"Home price stagnation is fairly benign in prime mortgage portfolios, but pernicious for subprime. This is because mortgage loans tend to be used very differently by these two types of borrowers. Many subprime borrowers take out loans they cannot truly afford under terms with which they potentially cannot comply. They do so because home price appreciation can solve (and has solved) both of these problems for them, and then some. For example, a person of modest income, with a debt-to-income ratio (based on pretax income, mind you) upwards of 50% has relatively little disposable income to live on. The subprime borrower might use credit card borrowing to subsidize their income, and then do a cash-out refinance in the future to pay off the credit cards. Of course, their ability to do so depends on home price appreciation (HPA). Similarly, the subprime borrower often takes out a loan that would be even more unaffordable at the reset date, all else equal. Again, the borrower does so with the expectation that the loan will be refinanced at the reset—which again depends on HPA."

Vuelvo a la discusión más adelante pero, Rollo, llegaste tarde con el consejo.